Cómo Calcular la Rentabilidad de un Inmueble. Ejemplo práctico.

Saber calcular la rentabilidad de un inmueble es clave si queremos aumentar al máximo el rendimiento de nuestra inversión inmobiliaria.

En esta nota descubrirás cómo hacerlo y cuál es la diferencia entre rentabilidad bruta y rentabilidad neta.

Publicado por Jose R. Filippi Farmar. 20/07/2018

El ¿porqué? de esta nota…

 

La semana pasada, conversando con un propietario acerca de la situación actual de los alquileres, pude darme cuenta que no tenía muy claro el concepto de rentabilidad y la verdad, no es la primera vez que me pasa.

Muchos lo tienen claro, pero en general, veo que hay cierta confusión en este sentido.

Normalmente piensan que la rentabilidad es lo que se cobra de alquiler, es decir, si el alquiler es de 6.000 pesos, entienden que la rentabilidad de su inmueble es de 6.000 pesos por mes. Y esto no es así.

Confundir este concepto puede ser muy grave en términos de inversión inmobiliaria y creo que es nuestra responsabilidad, como agentes inmobiliarios, asesorar a nuestros clientes también en este sentido.

Es por eso que decidí escribir esta nota, espero que te sea de gran utilidad.

Ahora si, empecemos…

Para calcular la rentabilidad de un inmueble, primero tenemos que conocer cuál es su significado y la diferencia entre rentabilidad bruta y rentabilidad neta.

Tener presente estos dos conceptos es fundamental si querés obtener el máximo rendimiento de tu inmueble ya que la variación entre una y otra puede ser significativa.

Veamos entonces que significa y cómo se calculan ambas rentabilidades.

¿Que es la rentabilidad de un inmueble?

 

Podemos definir el termino rentabilidad, como la relación existente entre los beneficios que proporciona una determinada operación o cosa y la inversión o el esfuerzo realizado.

Podríamos decir entonces que la rentabilidad de un inmueble, es la relación que existe entre el beneficio que este produce en relación a su precio o valor.

Además la rentabilidad de un inmueble se divide en rentabilidad bruta y rentabilidad neta.

Cómo calcular la rentabilidad de un inmueble: Rentabilidad Bruta.

La rentabilidad bruta de un inmueble se calcula teniendo en cuenta solamente su costo y los ingresos que este genera en un determinado periodo de tiempo. Normalmente se calcula en términos anuales.

Por Ejemplo: si compramos un inmueble que nos cuesta 100.000 dólares, incluyendo los gastos de compra y lo alquilamos por 300 dólares (8400 pesos) por mes, la rentabilidad bruta se calcula de la siguiente manera.

Precio de compra U$D 100.000

Ingresos Brutos U$D 300 x 12 meses = U$D 3600 en el año.

Rentabilidad Bruta = ingresos brutos anuales / precio de la propiedad x 100

Es decir: U$D 3600 / U$D 100.000 * 100 = 3.6% anual.

Cómo calcular la rentabilidad de un inmueble: Rentabilidad Neta.

En este caso también tendremos en cuenta el precio del inmueble y los ingresos, pero, además, debemos considerar los gastos que este genera en el periodo de tiempo que estemos considerando.

Algunos de estos gastos son los siguientes:

Impuestos del inmueble (provincial y municipal), expensas, seguros, gastos de mantenimiento etc. Siempre y cuando estén a cargo del propietario. Si alguno de estos gastos los paga el inquilino (como por ejemplo las expensas) debemos excluirlo del calculo.

Volviendo al ejemplo anterior, veamos ahora como calcular la rentabilidad neta de un inmueble.

Para eso, y solo a modo de ejemplo, vamos a suponer que el gasto anual del inmueble es de 1500 dólares (42.000 pesos).

Precio de compra: U$D 100.000

Ingresos Brutos anuales: U$D 300 x 12 meses = U$D 3600.

Gastos anuales: U$D 1500.

Ingresos netos: U$D 3600 – U$D 1500 = U$D 2100

Rentabilidad Neta = ingresos netos anuales / precio de la propiedad x 100

Es decir: U$D 2100 / U$D 100.000 * 100 = 2.1 % anual.

NOTA : “Por simplicidad se realizaron los cálculos en dólares tomando la cotización actual de 28 pesos por dólar.”

A simple vista podemos ver como la rentabilidad Neta es mucho menor que la rentabilidad Bruta debido a la incidencia de los gastos.

Desde el punto de vista de una inversión inmobiliaria, la que realmente interesa es la rentabilidad neta, ya que nos indica cual es el beneficio real que obtenemos de nuestra inversión. Cuanto más alta sea, mucho mejor.

pero acá no termina todo…

Si queremos calcular la rentabilidad total de nuestra inversión, debemos tener en cuenta una variable màs; la valorización del inmueble.

Es decir, que si la propiedad sube de precio en el periodo calculado, debemos sumar ese porcentaje a la rentabilidad neta. Lo mismo para el caso que el precio baje, aunque lo normal es que en el largo plazo suba.

Espero que la nota te haya sido de gran utilidad y si te quedo alguna duda no dudes en comunicarte.

Si tenés alguna duda o necesitas ayuda para Comprar, Vender, Alquilar o Tasar un inmueble, podes comunicarte sin compromiso a los teléfonos 422-9381 – 154-957608 o enviarme un email a: jose@filippifarmar.com

 

José R. Filippi Farmar, fundador y titular de Filippi Farmar Servicios Inmobiliarios. Martillero Público, Corredor Inmobiliario y Tasador de Inmuebles.

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